Ключевым фактором при купле-продаже городского жилья становится определение рыночной стоимости квартиры. Этот показатель отражает цену, за которую недвижимый объект можно быстро продать в условиях современного рынка с учётом уровня конкуренции на конкретный период времени. На оценку стоимости квартиры могут влиять политические, экономические, социальные и другие факторы.
Важность оценки рыночной стоимости
Определение стоимости квартир проводится в следующих случаях:
- покупка или продажа недвижимого объекта;
- получение имущества по наследству;
- страхование недвижимости;
- получение кредита с предоставлением залога (включая ипотечное кредитование);
- решение спорных дел с недвижимым имуществом;
- оценка недвижимости для банка (если собственник является должником-банкротом);
- установление стоимости неденежного вклада в уставной капитал юрлица и пр.
В указанных ситуациях требуется получать документальное подтверждение оценки реальной стоимости квартиры.
Особое внимание необходимо уделять оцениванию жилья при совершении сделки с объектом недвижимости, доля которого принадлежит несовершеннолетнему ребёнку. В этом случае документы нужны для предоставления в органы опеки и попечительства.
Способы оценки стоимости квартиры
Выделяют три основных метода, как определить рыночную стоимость квартиры:
- Сравнительный. При таком способе объект оценки сравнивается с аналогичными вариантами, на основе чего выводится усреднённое значение. Никто не решится на покупку квартиры по завышенному ценнику, если точно такая же представлена в соседнем доме или дворе по более приятной сумме. При сравнении недвижимости учитывают расположение, метраж, число комнат, этажность и пр. Для такой методики делают подборку из 5-10 аналогичных вариантов. Сравнительный способ весьма популярен среди оценщиков, но требует профессионального подхода, ведь нужно комплексно оценивать и учитывать даже малейшие особенности квартир.
- Доходный. При таком методе оценивается объём предполагаемых доходов, получаемых в случае перепродажи или сдачи квартиры в аренду, с учётом всевозможных расходов. Данный подход нередко используется при оценке жилья, которое покупается для дальнейшей аренды. Расчёт позволяет понять окупаемость и целесообразность приобретения.
- Затратный. Данный способ предполагает определение денежной суммы, которую пришлось бы потратить на строительство идентичных объектов недвижимости. Стоимость квартиры формируется из общего объёма расходов для замещения или восстановления аналогичного жилья, учитывая имеющийся износ.
Предлагаем также рассмотреть статью: «Как проводится оценка автомобиля?»
Как определяется рыночная стоимость квартиры
Сама процедура оценки жилья состоит из следующих этапов:
- Изучение задачи. Перед тем как определить стоимость квартиры, специалисту нужно понять, зачем проводится оценка недвижимого имущества. Так, для оформления ипотеки отчёт должен содержать рыночную и ликвидационную стоимости. Также оценщик изучает весь пакет документов, состоящий из технического паспорта, поэтажного плана, кадастрового паспорта объекта, выписки из ЕГРН и прочих документов на жильё.
- Подписание договора. Заказчик должен внимательно изучить документ, в котором обязательно прописываются сроки проведения оценки и составления отчёта, права и обязанности каждой стороны, точная цена оказываемой услуги.
- Подготовительные работы. На этом этапе осуществляется подбор подходящей методики оценки квартиры, осмотр объекта для сбора необходимых сведений, фотографирование жилья, сверка соответствия квартиры плану БТИ, фиксирование недочётов и дефектов объекта, проведение предварительных расчётов.
- Осуществление расчётов. На основе собранной информации оценщик определяет итоговую рыночную стоимость квартиры.
- Формирование отчёта. Специалист составляет итоговый отчёт с указанием определяемой цены недвижимого имущества, применяемого метода оценки и других сведений, перечень которых должен строго соответствовать ст. 11 ФЗ РФ №135.
Что влияет на стоимость квартиры
Длительность и сложность оценки стоимости комнаты или всей квартиры, как и рыночная стоимость недвижимого имущества зависит от многих основных и второстепенных моментов. Среди ключевых факторов можно выделить:
- конъюнктуру рынка, спрос и предложение на аналогичные объекты;
- тип жилья (типовая или уникальная квартира), особенности постройки, востребованность серии домов;
- месторасположение недвижимости, район;
- развитость и перспективы транспортной инфраструктуры;
- экологическую обстановку;
- развитость социальной и коммерческой инфраструктуры района: наличие поликлиник, школ и детских садов, торговых центров и магазинов, ресторанов и кафе, отделений почты и банков, парковых зон и т. д.;
- площадь (общая и жилая, кухня, санузел) и планировку квартиры, число комнат;
- этаж, на котором располагается объект;
- наличие лифтовых подъёмников;
- текущее состояние, качество ремонта и отделки;
- тип санузла (раздельный или совмещенный).
Перед тем как определить стоимость доли в квартире или объект целиком, оценщик изучает и учитывает множество второстепенных факторов: высоту потолка, вид из окна, наличие лоджий/балконов, тип стеклопакетов, наличие меблировки, кухонной и бытовой техники, благоустроенность подъезда и придомовой территории, наличие вместительной парковки и пр.
Немаловажным моментом является поиск надёжного и ответственного исполнителя, который выполнит оценку квартиры. Компания ValPro как раз предоставляет профессиональные оценочные услуги в Москве. У нас можно заказать оценку стоимости коттеджа, квартиры или комнаты, коммерческой недвижимости, автомобилей и прочих объектов. Мы гарантируем клиентам высокое качество услуг, оперативность выполнения работ, наиболее приятный уровень цен.
