Необходимость оценки для банка
На основании предоставленных отчётов банки проводят собственную аналитику, по результатам которой уже определяется конечный размер выдаваемого кредита. Всё дело в том, что банковские структуры учитывают как рыночную стоимость покупаемого и залогового недвижимого имущества, так и всевозможные риски, из-за чего они могут применить понижающий коэффициент, учитывая потенциальную цену объектов в будущем.
Причина, зачем банку нужна оценка квартиры, влияет на вид определяемой стоимости недвижимого имущества:
- рыночная: это ориентировочный ценник, за который можно продать залоговый объект;
- кадастровая: стоимость объектов, которую устанавливают по результатам государственных исследований;
- инвестиционная: позволяет определить возможную прибыль от приобретения либо продажи объекта;
- ликвидационная: сумма, которую можно выручить при быстрой продаже недвижимости.
Зачастую банкам нужна рыночная и ликвидационная стоимость.
Порядок оценки недвижимости
Классическая процедура оценки квартиры для банка состоит из следующих этапов:
- поиск оценочной компании, предоставление всех необходимых документов;
- заключение договора об оказании оценочных услуг, оплата выполняемой работы;
- выезд оценщика на исследуемый объект, создание фотоотчёта, сравнение фактических данных с предоставленной клиентом документацией;
- на основании собранных данных специалист выполняет расчёт стоимости недвижимого объекта с помощью особых методов, которые также описываются в итоговом отчёте;
- формирование готового отчёта для банка в строгом соответствии с нормами, прописанными в ст. 11 Федерального закона №135;
- получение отчёта заказчиком и предоставление документа в банк.
Стоит учесть, что в договоре об оказании оценочных услуг обязательно указываются сроки выполнения работ, которые зависят от типа оцениваемых объектов. Для домов и квартир на вторичном рынке оценка занимает 2-5 дней. Если же объектом исследования является новострой, то на комплексный анализ у специалистов уходит в среднем 1-2 недели.
Нюансы оценочных мероприятий
Почти все банки устанавливают ограничение по срокам действительности оценочных отчётов. Поэтому данный документ следует заказывать заранее, но не сильно задолго до оформления кредита. Так, в Сбербанке для ипотеки оценку квартиры для банка стоит проводить максимум за полгода, а другие финансовые учреждения устанавливают «потолок» в 2-3 месяца. Поэтому рекомендуем заранее уточнить этот момент у сотрудников банка.
В законодательстве и внутрибанковских документах нет чёткого требования касательно личного посещения оценщиками исследуемых объектов. Но те компании, которые самостоятельно обеспечивают выезд специалистов, зачастую выдают более качественные результаты, к которым банки обычно ли придираются.
В оценочных отчётах для банков обязательно указывают, на основании каких критериев была определена цена. Наиболее распространённым, простым и точным методом является учёт имеющихся предложений на рынке с использованием корректирующего коэффициента. Зачастую оценщики делают подборку из нескольких похожих объектов и высчитывают средний ценник. Затем полученную стоимость корректируют, исходя из отличительных черт исследуемой недвижимости. При оценке квартиры в новостройке для банка могут учитываться более сложные методы, которые обязательно указывают в отчёте.
Как правило, рыночная стоимость определяется на основании следующих критериев.
- Местонахождение. Расположение напрямую влияет на стоимость одного квадрата: в центре Москвы значение куда выше, чем за МКАДом или другом городе области.
- Окружающая инфраструктура: специалисты учитывают удалённость от транспортных развязок, остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов, банков, почтовой связи, детсадов, школ, поликлиник и других социально важных объектов.
- Технические особенности дома: год строительства, дата последнего капитального ремонта, этажность, материалы несущих стен, наличие мусоропроводов, парковки, состояние холла и т. д.
- Характеристики квартиры: на каком этаже находится, какая планировка, количество комнат, общая площадь.
- Текущее состояние: оценщики учитывают общее состояние жилья, материалы отделки стен и напольных покрытий, тип остекления, освещение и т. д. Стоит учесть, что если стены отделаны дорогими ПВХ-панелями, но сверху они грязные, то специалист ставит в отчёте галочку «нуждается в ремонте», поэтому перед приездом оценщика стоит выполнить уборку. При этом не стоит ожидать, что в случае дорогостоящего дизайнерского ремонта ценник будет существенно выше – оклейка стен обоями за 80 или за 5 тысяч рублей воспринимается при оценке практически одинаково. Всё, что можно добиться, это слегка повышающего коэффициента за ремонт.
Перечень необходимых документов
Потенциальному заёмщику нужно предоставить определённые документы для оценки в банк. Если исследуемым объектом является новострой, то потребуется:
- акт приёмки жилья с указанием почтового адреса квартиры;
- договор о долевом участии;
- паспорт собственника.
Если оценивают жильё на вторичном рынке, по нужно предъявить:
- техпаспорт на квартиру из БТИ;
- свидетельство о государственной регистрации недвижимого объекта;
- договор о купле-продаже, дарении либо другой правоустанавливающий документ;
- личный паспорт владельца.
Если вам нужно получить отчёт об оценке жилья для банка, смело обращайтесь в компанию ValPro. Мы предоставляем профессиональные оценочные услуги в Москве по наиболее приятным ценам в соответствии с действующим законодательством. Наши квалифицированные и опытные специалисты качественно и быстро проводят необходимые работы и оформляют необходимые отчёты.