Определение стоимости одного или нескольких земельных участков — это и есть профессиональная независимая оценка. Необходимость в ее проведении часто возникает при заключении сделок. Разные методы оценки земли используются при купле-продаже, дарении, оформлении участка в наследство, имущественных спорах, получении кредита под залог, страховании, внесении в уставной капитал или оспаривании кадастровой стоимости. Сельскохозяйственные участки, земли населенных пунктов, промышленного назначения — все они подлежат профессиональному определению стоимости. Оценка участка с постройками выполняется профессионалами в сжатые сроки от одного до пяти дней. В процессе специалистами используются разные подходы и методы, учитываются определенные группы принципов.
Виды оценки земли
Экспертный и нормативный — два основных подхода к определению стоимости конкретного участка. Рассмотрим эти виды оценки земель подробнее.
Нормативный
Разбирая основные подходы оценки земли, подробнее остановимся на нормативном. Он характеризует стоимость участка с учетом дохода, который можно получить при его эксплуатации за конкретный срок окупаемости. Нормативный вид оценки используют при передаче земли по наследству, ее переводе в собственность, дарении. При кредитовании под залог участка тоже выбирают этот метод. Нормативная оценка позволяет определить:
- налог на землю;
- государственную пошлину при оформлении документации;
- стоимость аренды участка;
- размеры потерь при использовании земель сельскохозяйственного назначения.
Применение нормативного метода земельной оценки предусматривает определение нескольких составляющих. К ним относятся:
- качество недвижимости;
- территориальное местоположение;
- период окупаемости;
- потенциальный доход от эксплуатации.
Для оценки объектов недвижимости нормативным методом учитывают комплекс факторов, включая рыночную стоимость, ставку налогообложения и целевое назначение участка.
Экспертный
Какая оценка земли применима при заключении гражданско-правовых отношений? Только экспертная. Этот вид определения стоимости актуален при оформлении права собственности на участок. В процессе проведения оценки эксперты учитывают следующие факторы:
- местоположение, особенности рельефа местности;
- вероятность получения доходов от участка (уровень потенциальных вложений);
- наличие построек, требующих восстановления или сноса.
В завершении анализа объекта недвижимости эксперт обязательно составляет отчет. Последний включает расчеты потенциальных доходов от реализации земли, описание методики с указанием коэффициентов. Результат экспертизы может быть приложен к исковому судебному заявлению, если оценка проводилась для урегулирования земельных споров, выяснения гражданско-правовых отношений.
Группы принципов для оценки
Оценка объектов недвижимости, включая землю и участки, проводится на основании четырех групп принципов. Они базируются:
- на рыночной стоимости и хозяйственной деятельности;
- представлениях владельца земельного участка;
- максимально эффективном использовании объекта;
- на мероприятиях, связанных с улучшением объекта недвижимости.
Все принципы оценки земель имеют индивидуальные особенности. От их грамотного использования зависит возможность получения максимального дохода от земельного участка.
Подробнее о принципах определения стоимости земельных участков
Первая группа принципов связана непосредственно с хозяйственной и рыночной деятельностью. К ним относятся:
- спрос и предложение;
- соответствие потребностям и ожиданиям рынка;
- конкуренция — чем выше спрос на рынке, тем больше и прибыль, вырученная за объект недвижимости;
- зависимость цены от влияния стоимости окружающих территорий;
- изменение величины полезности.
Следующая группа касается представлений самого владельца участка о полезности последнего. Сюда входят принципы:
- замещения — стоимость оцениваемого участка не должна превышать цену идентичного объекта;
- ожидания — свидетельствует о том, в цену земли должны быть включены все потенциальные доходы от ее эксплуатации;
- полезности — рассматривается, насколько объект соответствует ожиданиям будущего владельца, его запросам.
Список принципов, связанных с мероприятиями по улучшению участка, самый обширный. Эта группа неотделима от самого объекта. К ключевым относятся принципы:
- вклада или максимальной продуктивности — смысл заключается в том, что владелец участка может вложить в него средства для повышения доходности. Этот принцип учитывается, к примеру, для оценки земли, предназначенной для капитальной застройки;
- остаточной продуктивности — только после выплаты всех производственных факторов владелец земли может получать от нее доход;
- размера участка — рассматривается с экономической позиции, то есть учитывается количество земли для обеспечения максимально удобных условий ее эксплуатации;
- дохода — как уменьшающего, так и возрастающего;
- сбалансированности — предусматривает существование оптимального соотношения между производственными факторами, при которых задается максимальная стоимость участка.
Еще один принцип — это экономическое разделение. Он используется, когда владелец объект недвижимости реализует свое право на него в форме определенных интересов и получает возможность для повышения стоимости.
Последняя группа принципов неразрывно связана с решением задач для максимально действенного использования земли. Она синтезирует ранее рассмотренные принципы. Применение этого подхода помогает в поиске максимально доходного варианта для собственника.
Понятие и виды оценки земли — важнейшая теоретическая база, которую используют профессионалы. Для правильного определения стоимости необходимо придерживаться перечисленных принципов — всех вместе или определенных категорий. Назначение оценки земли также влияет на выбор способа — экспертного или нормативного.
